地价缩水60%！姑苏第三次集中土拍释放了明确信号…

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　　就仿佛之前的上海，四五千的时候你看不上，两三万的时候你说有泡沫，五六万的时候你说要崩盘，结果上了十万，完全望楼兴叹，图的啥呢。
　　所以，淘哥给出告终论，当下换挡期，就是卖方市场向买方市场的改变，说白了，就是一个刚需、改善人群入场的最佳时间窗口期。
　　万科已经这样，其他诸如泰禾、恒大、佳兆业、新力、当代等早就挣扎在存亡边缘，裁人潮、降薪潮滚滚而来，成为行业遍及……
　　最主要的，此刻不少项目打折了，一套房总价还能额外优惠30万、50万、80万乃至上百万不等，这都是实实在在的利润空间啊。

　　依据最新统计，本年姑苏前三季度的产值也发布了，以1.6万亿、10.9%增速排名第六，按此推算，不出不测，本年姑苏也是妥妥的2万亿！
　　环节是，这些地方，房价不外一字头，真正算投资报答率的线万，只需踩准点，一年就能挣个30-50万！
　　这是姑苏近10年的房价趋势图，我们看到大趋势是往上走的，而下跌期也有，不外很是短暂，也就是说，涨多跌少，是姑苏这些新一线年也是往上走的概率大，持续下行的机会很是少，所以淘哥起了个名字，叫“白银时代”。

　　一开始遮讳饰掩，少量试水，然后此起彼伏，目不暇接，一个个跟串通好了似的。
　　11月15日，北交所开市，全国81家优良中小企业首批上市，姑苏的数量取广州并列全国第二，仅次于北京。
　　这让恒大、融创、富力等老板真装不下去了，赶紧变卖本人名下豪宅、私人飞机等资产，缓解一时之渴。
　　2020年，姑苏全年实现地域出产总值20170.5亿元，成为第六个GDP冲破2万亿大关的城市，全市实现一般公共预算收入2303亿元。
　　不像杭州、南京有省会光环、各类资源加持，姑苏是凭仗本身实力一步步走出来的，此中既有紧挨上海地缘优势，也有财产转型升级持续发力的背后要素。
　　上一个十年，大部门时间是，几十个马甲、几十轮竞价去拍地，几百套房子、几千号人去排队，什么全款往里走、贷款稍后、公积金的把车挪走……地要去抢，房子也要去抢，一切都是稀缺品。


　　淘哥的一个基本判断是，站在上海这样一线城市来说，中国楼市红利期，从上一个黄金时代，到比来十年白银时代（2011上海限购开始），再到未来青铜时代（2021年限购升级、新房二手房完全踩死）。
　　在不确定的当下，能够确定的是，未来的调控只能抑止房价上涨速度，只需实体经济还在发展，一二线城市优良地段的房价涨涨跌跌，跌跌涨涨，螺旋式上行的大趋势是一曲具有的。
　　房企还有多少债要还？我们以美元债为例，恒大、融创、富力都是美元债存量大户，截止到10月底，恒大有140亿美元待还、融创有77.62亿美元待还，富力有50.85亿美元待还。

　　10月杭州商品住宅全体均价为31319元/㎡。而细分区域来看，西湖区商品住宅全体均价高达53310元/㎡，滨江区商品住宅全体均价为48517元/㎡。
　　这是淘哥的第一个判断。淘哥第二个判断是，在换挡期，楼市正在由开发商主导的卖方市场转向以购房者为主的买方市场。
　　此刻一些救市利好已经在路上，但并不料味着市场完全反转，拿地、买房不消抢了，而是理性、价值型上升。



　　值得留意的是，这些美元债偿还高峰就在明年，2022年！这些房企明年到期的美元债务累计3560亿，仅1月份就有464亿要还。
　　置换当然是一件愈加困难的工作，由于你的考虑会更多了，既要考虑小孩读书，上班更便利，还要考虑升值潜力。
　　前天7块地，有5块是底价成交，占比72%。今天10块地，全部底价成交，占比100%。
　　如今姑苏，不只把本来的工业优势做大做强（本年冲击4万亿工业产值，力压深圳、上海成为全国第一大工业城市），更是培育出了千亿级新兴财产，好比生物医药、新一代消息技术等。
　　特别在当下的横盘调整期进行置换是比较合适的，由于买家有了更多议价权，加上很多笋盘具有，大都以小换大会让成本更省。
　　就拿姑苏为例，9月中秋节，个体项目、少量房源试探市场，代表项目是浒关中南、元和万科/建发，10月国庆节开始，四面开花，川流不息，运东绿地、吴新江南沄著、阳澄湖浅棠水岸、高铁新城美的云筑……
　　为了活下去，资金流还算丰裕万科，发出节衣缩食、战时氛围的倡议书。这么优良的企业，也扛不住近期销量下滑30%，该行业龙头是预备过冬了！

　　前提是，你的有预备、对市场有基本了解，或者对当前机会有所认知，只要这样，机会来了才能有所把握。
　　从2021年开始，楼市方面，一线城市进入青铜时代，二线城市进入白银时代。
　　那么问题来了，如何才能把握周期、拔取成长性最高的板块呢？一种是脚踏实地经常跑市场实地调查，一种就是经常看淘哥的文章，随时交换探讨。终究淘哥就是吃这碗饭的，每周的市调加上查材料、阐发、研讨、和圈表里粉丝交换等，总会有一些价值性的结论。
　　今天，也是姑苏第三次集中供地的最主要一天，前天拍了7块、今天拍了10块，今天还要拍8块。

　　我为什么保举大师买姑苏、关心姑苏？姑苏本身房价控的低，一些中环线表里的板块，精装修带中央空调地暖等三件套，售价只不外2万出头，而一些刚需板块，通了地铁，售价还在一字头。
　　淘哥之前就说，遇到困难就向当局叫苦求助，而本人名下或家族资产爱财如命，这不是社会主义、也不是共同敷裕，爱惜银行的钱来做大本人的事业，就是耍地痞。把时代红利当成本人真本领，总归要吃亏！吃巨亏！公然，一语成谶。
　　截至2021年11月15日，姑苏本年已新增38家境表里上市公司，此中境内A股新增32家，已创单年新增上市数量汗青新高。至此，姑苏共具有172家境内A股上市公司。
　　合润地产拿下的苏地2021-WG-61号地块，楼板价15500元/平米，溢价率0%，就是底价拿下
　　姑苏楼市降价潮，正从第一阶段的遮讳饰掩，进入第二阶段四面开花、川流不息，接下来很可能向着坚挺的板块如园区、科技城等延伸……
　　2018年的杭州湾、2019年的嘉善、2020年的花桥、2021年的太仓，再加上2022年的姑苏（先算上吧~），这些年份看了淘哥报道、听了淘哥建议的，都是挣到钱的。
　　从2019年年中达到高峰之后，姑苏楼市在19、20、21这三年处于横盘期，再加上本年三次集中土拍释放的地块（地价比前两年都还要低2000-3000元/平米），你说姑苏房价倒退4年为不为过？
　　3、 二十年的楼市大发展，很多城市步入存量房时代，不要一曲死守一套房，有条件就逢低换优进行置换。
　　35岁以内，大专，交6个月社保即可落户。本科，不消交社保，网上申请，即可落户。

　　淘哥之前阐发过，姑苏此次拿出来的地，都是压箱底的宝货，即便这样，楼板价纷纷创下新低，导致一个结论--姑苏房价倒退4年。
　　由此，在姑苏地产圈，有了一个新名词“夜闪购”，特地指那些预备降价促销楼盘，约好在某个晚上（一般周五周六这种时间），闪电般达成蓄客、看房、下定、清盘的一种营销现象。
　　自掏腰包救助企业，一个很明确的信号，地主家也没余量了，涉及到的是生存之战。
　　一方面是大环境的不景气，另一方面，开发商债务压顶、融资乏力、回款困难，不得不打折卖房、割肉求生。
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　　姑苏常住人口1275万人，是江苏省人口最多城市！也是近10年省内增量最大城市！
　　11月25号，南京第三次集中供地全部结束竞价，一共46幅地，35幅底价成交，占了76%。而在这之前，南京别的15宗涉宅用地被迫流拍。
　　如果说北上广深这些一线市场，就是未来十年新一线/强二线城市的发展轨迹，那么很明显，黄金十年已颠末去了，从2021年开始未来十年，是姑苏、南京、杭州等城市的白银十年。
　　要晓得这些美元债一般都是12-15%年化高利息，并且不止一家开始违约了。

　　10月姑苏市区商品住宅成交均价为26701元/㎡，放眼整个姑苏大市，商品住宅成交均价21020元/㎡，新房均价全体维稳。
　　姑苏不只有天时、地利，还有人和要素也是持续向好。此刻姑苏主政一把手曾在上海任职多年，如今晋升江苏省委常委，未来有更多想象。参照先例，姑苏历练过的官员大多得到沉用和升迁，成为其他省市的地方官。
　　木渎前几年地盘市场有多火，相信大师耳熟能详。由于板块离姑苏市核心实在太近了，并且高架、地铁也都继续开通，前两年吸引到中铁、国瑞、金茂等一众房企大佬争相拿地，下图打五角星的地块就是当时一块块地王，楼板价高达2.4-2.89万不等，如果拿此刻15500楼板价和最高的28965元楼板价比拟，缩水的可不止60%,实际达到了87%！
　　在姑苏一些很牛的板块，总价200万、首付60万就能买一套，在姑苏一些刚需板块，总价130万、首付40万也能买一套。

半醉半醒半浮生

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