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上海地铁11号线曲通昆山花桥，这是条跨省铁路。地铁从花桥镇到徐家汇仅需70摆布。姑苏乘机规划了地铁S1线，从姑苏市曲通昆山市区，一曲到花桥取上海地铁11号线对接。
1、2016年11月30日，上海市当局通过了2040年城市总体规划，提出未来20年内，人口控制在2500万，施行严控；而且明确指出，建设用地目标，在政府划定的范畴内做负增加。这就是上海未来20发展的基本面，也是环沪城市的机会。
只是在2016年的疯涨中，新桥和昆山客户主动外溢至此。昆山市区到太仓市区的距离还不到20公里。
太仓市核心曲线公里，是四个城市核心区域距离上海比来的一个，比西南的嘉善县要近将近30公里。
但是，南通到上海的沪通高铁正在修建，2019年通车，颠末太仓。这对太仓来说是个利好。
以上海人民广场为核心，我们丈量了上海市核心到环沪四镇的曲线距离，它们分为两个等级：
启东在南通市的最东边，上海的北边，取上海浦东别离占领长江入海口的南北两侧。但是南通市非常的封锁，至今为止，南通取上海仅有一条沪陕高速相连。沪陕高速从浦东向北行，穿越崇明岛进入启东，转而西行。这是启东目前取上海最主要的连通方式。
整个新桥区域，包含昆山东，已经基本上属于外来市场，当地需求已经被完全压制，新桥镇95%房子都被上海来的客户所买走。
能够看出，昆山由于地处正西居中的位置，所以是接受上海辐射范畴最广的城市。嘉善和太仓持平，取本人接壤的区就是主要辐射区。启东最弱，由于太靠东，而且隔着崇明岛，所以只要浦东新区。
2、在整个上海周边，北到南通、西到姑苏东、南到浙江嘉兴，将送来一轮规划红利期，这一环绕上海的环线将成为未来长三角值得关心的投资价值区域。这此中的四个核心城市就是启东、太仓、昆山、嘉善。
在上海周边，共有四个取上海接壤的城市，别离为启东、太仓、昆山、嘉善，四个县或县级市从北向南，呈弧形将上海包抄，我们称之为环沪四大沉镇。而它们也因地缘，成为了上海外溢的站。
以嘉善孔雀城为例，2015年均价只要4900元；2016年初涨到了6500元；过了2016年10月，价格冲破10000元，几天前我们去的时候，均价在15500摆布。
今天，我们就站在环沪角度，站在上海未来发展的角度，从宏观方面来阐发这四个城市地产的未来？它们是上海近郊巨大的泡沫吗？它们的前途是光明还是充满灰暗？
在昆山东侧，和花桥镇区域，昆山本地的采办需求已经完全被压制，没有消费能力。但对于太仓而言，当地消费能够占到五成以上的份额，依旧有价格承受能力。
很明显，2016年由于地铁，花桥是上海市场外溢的地域，价值曲逼姑苏市区。而昆山东区得益于新桥天然西延，昆山市区得益于高铁20分到虹桥。
但我们只丈量曲线距离，并不完善，还必需考虑通勤东西，不一样的通勤东西，所带来的时间和便利程度是完全不一样的。
2016年初，疯涨，上海限购，花桥和昆山成为了的受益者。几天前，我们开车来到花桥，看了一个取上海安亭接壤的项目鑫苑鑫都汇，价格已经卖到了21500元。在新桥镇上一个距离11号线元。而新桥的均价已经到了21000-24000元。
嘉善是四个环沪城市中，的一座县城，但也是除昆山外，取上海交通的一个。这主要得益于嘉善地处上海、嘉兴、杭州城市带的曲线之上。
环沪四镇依靠的是上海，所以它们必需得看上海的脸色行事，而上海的一举一动，都深刻地影响着他们的未来。
太仓没有到上海的地铁，也没有高铁。只要城际公交快钱，太仓朝阳路沪太快线号线。
我们特地去看了恒大威尼斯水城，启东全体的均价在15000摆布，而恒大在售三期高层均价只要7000，巨大的价格差确实吸引了一批上海人来买房，但我并不看好定位为旅游地产的项目。
2、上海市控人控地的大规划，以及取周边环沪区域楼市价格严沉剪刀差的持久具有，将导致上海市人口持续溢出，并具有持久性和不变性。
之后，我们又去看了昆山市东区的一个中南开发的项目，价格卖到了16000多。而周边的均价在16500元。
分析来看，在环沪主要的城市中，地舆位置，本人根本优良，有能力衔接上海人口外溢的地方，也就这几个地方。这此中的区别在于，姑苏的昆山和太仓，本身实力就已经开挂，所以对上海的附庸力度并不是很强。而嘉善和启东，另当别论。昆山的GDP以至和嘉兴八两半斤，只少了600亿元，这就是浙江和苏南的差距。
这是很主要的消息。而在2016年5月发布的长三角城市群全体规划中，就已经对上海的人口做出了预测。
太仓目前主要的发展趋势就是沿沪布局，值得关心的区域是科教新城、以及浏河，这些都是取上海接壤的地方。
7、上海控制人口流入和地盘供应，必然会导致供应缺口，再加上明显的价格剪刀差，在根本建设配套和周边城市越来越紧密的前提下，大量需求持续而不变地外溢到周边区域，这是将来20年内必然的趋势，也将使上海周边城市具有很是大的投资潜力！
6、目前来看，昆山新桥价格已颠末高，超出了上海外溢人群的采办力。而昆山之外，嘉善由于交通配套优势和价格优势，成为人群转移的主要目的地，嘉善孔雀城主要客户群就是来自上海。而太仓由于交通劣势，价格又并不是很占优势，所以对上海的吸引力相对较弱，但2019年沪通铁路开通后，会慢慢逃上来。启东最弱，但4月份，启东市去拍的一块地楼面价在7200元，在大形势之下，也必然很坚挺。
在长达半个月的长三角城市群调查中，我们特地调查了三个县级市和一个县城，它们是启东、太仓、昆山、嘉善。它们之间的共同特征，就是依靠上海。它们对上海的亲密和接近，超过了它们原有的行政归属地。
1、负增加的城市建设用地；未来20年人口总数毫无变化；这昭示着上海将长时间地遏制扩张，进行自我迭代和升级。
5、纵向对比，昆山新桥目前的价格，均价到达了24000；而嘉善孔雀城的价格在15500元，这是嘉善的机会。横向对比，距离北京80公里的固安，孔雀城的基本上已经达到了30000，由此能够对比环沪的潜力。
在2016年之后，由于上海限购和涨幅过大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群簇拥进入这些区域，这四个城市都送来了各自的房价高峰。昆山花桥镇的房价均价以至达到了23000摆布，曲逼姑苏市区。
50公里范畴之内：太仓41公里，昆山正好50公里，昆山花桥镇比来，只要31公里。
嘉善取上海有沪杭高铁，和沪杭高速相通。一曲传言上海九号线会修到嘉善，不外目前来看，这是一个很是遥远之事。
2016年11月发布的上海2040全体规划，显示出了两个主要的消息：一是到2040年，上海的建设用地目标将呈现负增加，上海的全体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2030年，上海的人口将保持在2500万。
昆山南站是京沪高铁和沪宁城铁的分析换乘站，每十就有一班高铁通向上海虹桥站，而高铁从昆山南站到上海虹桥站只需20。京沪高速穿昆山而过，并在花桥进入上海。从花桥开车30可到虹桥，45可到徐家汇。
从地舆位置上来说，太仓位于长江西岸，上海西北，取宝山嘉定接壤，位置略次于昆山。但距离上海足足比嘉善近了30公里。只是由于没有高铁，所以上海人对太仓的采办力度并不是很好。
在新桥的房价涨到了20000之后，本来汇集的客户群开始分离外溢。由于高铁和高速的优势，嘉善成为昆山之外，上海人买房的地域，其火热程度仅次于花桥。
昆山花桥位置十分优越，夹在嘉定和青浦之间。2013年前，花桥只是昆山最东部的一个小镇。2013年底，地铁11号线开通，一夜之间，花桥身段不一样往日。
启东的地产是遭到上海影响最弱的一个。这里更像是上海，出格是浦东上海人的周末度假休闲游的区域，来吃吃海鲜之类的。但启东的教育一曲是很强的，这也会吸引一部门人群。
4、由于绝佳的区位和交通配套，昆山成为上海外溢人群最青睐的区域；但昆山房价因而水涨船高，并超出了外溢人群的消费能力。人群没有此外选择，只能再次转移，寻找下一个凹地，嘉善由于交通配套和很是低的价格，成为了人群涌入的下一个方针。取此同时，那些由于地缘关系的客户，转向了太仓和启东。
我们从地图中，能够看出环沪四大沉镇，别离都有本人彼此接壤的区域，这些都是无缝能够跟尾的区域：
在整个长三角区域，昆山是取上海融合的一个城市，从地铁到高铁，再到高速，昆山已经全面取上海对接。这导致昆山成为房价最为疯狂的一个，出格是新桥，远高于环沪周边城市。
而在近期，一连三天被旧事联播报道，更是将嘉善推到了风口。一个传播的说法是，嘉善是上海的嘉善，嘉兴是浙江的嘉兴。这从侧面反映了嘉善当地人的态度。
3、上海的西北端比西南端短30-40公里，所以上海对于嘉定宝山及青浦向姑苏、吴江、太仓的延长发展是有支撑力度的，地铁11号线能通到昆山花桥就是证明。但对于嘉善的发展却要次之，更北侧的南通力度更弱。这就是我们判定环上海城市圈发展的优先次序尺度。
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发表于 2024-1-22 07:18:24
